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Cessione di fabbricati strumentali: il regime IVA

Applicazione dell'IVA o dell'imposta di registro nella cessione dei fabbricati strumentali da parte di imprese o privati.

L’articolo 10, comma 1, lettera n 8-ter, del DPR n. 633/72 prevede che la cessione di fabbricati strumentali sconti in via generale un regime di esenzione da IVA. Questo salvo specifiche ipotesi nelle quali l’operazione è assoggettata ad IVA in via obbligatoria (impresa costruttrice o ristrutturatrice nei cinque anni), o facoltativa, su opzione (se l’impresa costruttrice o ristrutturatrice cede oltre i cinque anni). In ogni caso rimane ferma la possibilità, per l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’IVA.

Quali sono le imposte da pagare per la cessione/acquisto di fabbricati strumentali? Qual è l’imposta di registro se la vendita è effettuata da un privato? Quando la cessione è esente IVA o imponibile per obbligo o opzione, ai sensi dell’articolo 10, primo comma, n. 8-ter del DPR n. 633/72? In questa guida tutte le informazioni utili per capire la tassazione indiretta nella cessione di fabbricati strumentali (es. uffici, capannoni, etc).

Il settore immobiliare è caratterizzato da numerose particolarità che riguardano le operazioni di compravendita. Queste operazioni, possono essere soggette, a seconda dei casi, al regime di esenzione o di imponibilità IVA. Le specificità dipendono dalla tipologia di fabbricato oggetto di vendita e dalla possibile opzione per l’imponibilità IVA a disposizione del cedente.

La cessione di fabbricati strumentali è disciplinata, ai fini delle imposte indirette, dall’articolo 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del DPR n. 633/72. Questa norma prevede una generale possibilità di applicazione dell’IVA, la quale evita per il cedente l’indetraibilità dell’imposta sugli acquisti che discende dal regime di esenzione (pro-rata IVA). In questa analisi voglio concentrare la mia attenzione sulle attività di Pianificazione Fiscale da effettuare quando si deve effettuare una cessione di fabbricati strumentali. Cominciamo!

Indice degli Argomenti

Che cosa sono i fabbricati strumentali?

Gli immobili strumentali per natura

Gli immobili strumentali per destinazione

Quote di ammortamento

Cessione di fabbricati strumentali tra IVA ed imposta di registro

Cessione di fabbricati strumentali con IVA obbligatoria

Cessione di fabbricati strumentali con IVA su opzione

Cessione di fabbricati strumentali con IVA 22%

Cessione di fabbricati strumentali esente IVA

Cessione di fabbricati strumentali da parte di privati

Tabella riepilogativa di IVA e imposta di registro nella cessione di immobili strumentali

Imponibilità IVA e reverse charge negli immobili strumentali

Reverse charge per i fabbricati strumentali

Cessione di fabbricato strumentale non ultimato

Consulenza fiscale online

Domande frequenti

Che cosa sono i fabbricati strumentali?

Sono considerati fabbricati strumentali per natura gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10. In pratica, sono strumentali per natura gli immobili che, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati diversamente senza radicali trasformazioni, anche se non utilizzati o dati in locazione o comodato. Vedi l’articolo 43, comma 2, del DPR n. 917/86 (TUIR). Si tratta, quindi, dei c.d. “fabbricati strumentali per natura“.

In pratica, volendo semplificare, si tratta di tutti quei fabbricati a destinazione non abitativa utilizzati dalle imprese nella loro attività. Quando ci si trova nella situazione di dover cedere fabbricati strumentali, ci si chiede inevitabilmente quale sia la tassazione applicabile, ai fini delle imposte indirette. In particolare, il dubbio è quello riguardante la possibilità di applicare:

L’IVA alla cessione, oppure

L’imposta di registro.

Le due imposte, infatti, sono alternative tra loro.

Gli immobili strumentali per natura

Gli immobili strumentali per natura sono i fabbricati diversi da quelli a destinazione abitativa che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (ex art. 43, co, 2, TUIR). Si tratta di tutti gli immobili classificati nella categoria catastale B, C, D ed E, nonché nella classe A/10. Nella tabella seguente l’elenco completo dei fabbricati 

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